Rendite, Altersvorsorge oder beides? – Die Immobilienstrategie

Rendite, Altersvorsorge oder beides? – Die Immobilienstratgeie
Sinn und Zweck definieren
Rendite, Altersvorsorge oder beides? Ganz simpel. Denn danach orientiert sich das weitere handeln und auch das persönliche Cashflow-Limit. Der Cashflow beschreibt den Überschuss der Mieteinnahmen abzüglich aller Verbindlichkeiten rund ums Haus. Man muss bereits bei Beginn die Strategie festlegen, denn wenn man eine hat, weiß man auch, nach welcher Immobilie man suchen muss.
Wenn man ein Mehrfamilienhaus als Altersvorsorge erwerben will, macht es durchaus Sinn, das Haus langfristig zu halten. Mit langfristig sind >= 20 Jahre gemeint. Ist es eher zu Renditezwecke, dann sollte mindestens ein mittelfristiger Zeitraum von 10 Jahren in Betracht gezogen werden. Dies ist abhängig von den Konditionen der Bank.  Eine Sollzinsbindung von 10 Jahren führt bei einem  vorzeitigen Verkauf zu einer Vorfälligkeitsentschädigung sowie zu hohen Steuerzahlungen, sofern die Immobilie nicht selbst bewohnt wird.
Was könnten also Kriterien sein?
Option 1 – Altersvorsorge: Altersvorsorge meint, dass man zu Beginn etwas mehr tilgen und auch eine höhere Sollzinsbindungszeit vereinbart. Dem steht natürlich weniger Rendite entgegen, denn hohe Sollzinsbindungszeiten bedeuten etwas mehr Zinsen und auch höhere Tilgungsgraten.
Option 2 – Rendite: Renditeträchtig heißt in diesem Kontext weniger Zinsen durch weniger Sollzinsbindung (5-10 Jahre – empfohlen sind aufgrund der Spekulationsfrist ganz klar 10 Jahre).
Option 3 – beides (Altersvorsorge und Rendite): Man könnte also sagen, dass irgendetwas dazwischen, also 15 Jahre Sollzinsbindung ideal wären, um beides zu haben. Eine halbwegs gute Rendite und auch die Wahl zur möglichen Altersvorsorge. Denn nach 15 Jahren kann man sich das bei einem richtigen Finanzierungskonzept (gemeint ist hier ein Zinssicherungsprodukt in der Zukunft) durchaus überlegen, das Haus weiterhin zu halten oder auch zu verkaufen.
Das Definieren von Sinn und Zweck um eine geeignete Auswahl der richtigen Immobilie zu treffen ist also sehr wichtig.
Beispielsweise so:
Für Option 1 – Altersvorsorge: Ziel ist hier die Instandhaltung und Verbesserung der Immobilie
  • Langfristige Sollzinsbindung (>= 20 Jahre)
  • Instandhaltungsrücklagenbildung von mindestens 25% der Mieteinnahmen (kommt auf die Beschaffenheit der Immobilie an)
  • Hohe Tilgungsrate
  • Cashflow muss trotz allem POSITIV sein (NIEMALS negativ – Die persönliche Haushaltsrechnung darf nicht angegriffen werden) Die Immobilie sollte einem in jedem Fall nutzen und nicht schaden
Für Option 2 – Rendite hoch
  • Sollzinsbindung 10 Jahre
  • Instandhaltungsrücklagen 10-15% der Mieteinnahmen
  • Cashflow >= 500€
Für Option 3 – Immobilie als Altersvorsorge mit guter Rendite
  • Mittelfristigen Sollzinsbindungszeitraum (15 Jahre)
  • Finanzierung mit Zinssicherungsprodukt in der Zukunft (bspw. ein Bauspardarlehen)
  • Instandhaltungsrücklagebildung von mindestens 15% der Mieteinnahmen (kommt auf die Beschaffenheit der Immobilie an)
  • Cashflow >= 300€
Die richtige Immobilie aus Sicht der Rendite
Kurz gesagt stellt die richtige Immobilie den gewinnbringenden Mix aus
  • Kaufpreis zzgl. Nebenkosten
  • Kapitaldienst (Zins und Tilgung – im Kontext zur Sollzinsbindungszeit)
  • Mieteinnahmen (ohne Eigennutzung)
  • Instandhaltungsrücklage
dar.
Alles zusammengerechnet muss es am Ende einen positiven Cashflow ergeben.
Cashflow positiv (>=100€)?
Cashflow sehr positiv (>=300€)?
Cashflow überaus positiv (>=500€)?
In jedem Fall muss er positiv sein. Das Haus muss sich selbst finanzieren und auch noch etwas einbringen.
Wie findet man das grobkalkulationstechnisch heraus?
Man muss die Basisdaten des Objektes, die Nebenkosten und die Marktdaten in Beziehung zueinander setzen.
Dazu kann gerne mein Objekt-Grobkalkulationstool (Excel-Anwendung) heruntergeladen und angewendet werden. Einfach alle Daten eingeben und schauen was passiert.